房地合一稅2.0|營建業會計處理與買賣投資稅務規劃 實戰班
什麼是房地合一稅2.0?與1.0有何不同?對自住族的影響為何?
房地合一稅為2016年上路的房地交易稅制之一,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬於交易稅,簡言之,有出售房地才須進行申報,有獲利就需要繳稅。而房地合一稅2.0則是加強短期重稅規定,並擴大打擊面涵蓋預售屋,從實際收益擴大課稅範圍,搭配最終適用稅率,針對「短期交易」課以35%或45%重稅。然而,即使房地合一稅2.0修法後,仍有諸多細節尚有不清楚之處,例如,買賣不動產應以個人或公司行號何者名義投資較有利?其考量之重點及策略為何?裝潢費或設計費是否能作為費用抵稅?被查核補稅的情況有哪些?對於自住者而言,無論先購後售或先售後購,該如何申請重購退稅方式?個人轉賣配偶或未成年子女,又該如何申請減免?避免觸及贈與稅課徵標準?
房地合一2.0對營建業的影響?從費用認列、最終稅率、起造人名義三大面向思考
營建業因行業特殊,其會計處理及稅務申報與一般業別有顯著差異。而近年來因不動產價格趨勢向上,建案數量屢創新高,營建業成為稅局熱門之查核業別。另隨著房地合一稅2.0實施,營建業租稅規劃空間似已受到侷限,是否有新的規劃方式因應未來的查核趨勢?可以從費用認列、最終稅率與起造人名義,三大面向來進行思考:
費用認列:如以個人為地主進行合建分售,申報房地合一所得稅時,除土地取得成本以外,可列報之必要費用包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等。但土地增值稅及取得房屋、土地所有權後,繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,均不得列為費用減除。
最終稅率:如以個人為地主進行合建分售,地主之房地合一所得稅率原則上為20%;如由建設公司自地自建,興建後第一次移轉,稅率亦為20%,並可適用前十年虧損扣抵。
起造人名義:有關房屋興建者,而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋(即合建分售或合建分成)或房屋、土地(即合建分屋),其所得應併計一般營利事業所得額。
如何掌握課稅計算與申報?理解五種交易維持稅率避免重稅,申報時間點很重要
一般消費者購屋交易,維持自住房地持有並設籍滿6年,則維持稅率10%(課稅所得400萬元以下免稅);而維持稅率20%則包含個人及營利事業非自願因素(例如調職、房地遭強制執行)交易、自有土地與建商合建分回房地交易、參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉、營利事業興建房屋完成第一次移轉。除此這五種交易不受重稅影響外,營利事業如何計算成交價額、取得成本、相關費用與土地漲價總數額?才能得出最終課稅得?個人在一般成屋交易、使用權房屋交易、預售屋交易或者符合視為房地交易的股份(或出資額),又該如何掌握申報時間點?
課程的三大重點
基礎觀念:房地合一2.0修正重點,掌握不動產買賣稅務規劃
本課程第一大重點,業師將引導學員快速掌握房地合一稅2.0修正重點,包含預售屋交易納入課稅範圍、延長個人短期交易房地適用稅率期間、營利事業須依持有期間按差別稅率分開計稅、推計費用率與增訂上限30萬元。以及,在瞭解不動產交易的稅收結構,以應對不動產市場的變化,課程中從房地合一稅常見問題、查核案例解析,到實務見解講述不動產節稅操作策略。達到更公平、透明,鼓勵積極的不動產投資,減少投機性交易。
會計處理:不動產開發業、營造業查核實務與稅務申報
在本課程第二大重點中,針對營利事業從事不動產開發銷售房屋、土地,在興建房屋完成第一次移轉之房屋及其坐落基地隻交易,其規定產生之所得如何併計營利事業所得額,應採分開計稅?或併計計算?業師先以營建業行業特性及會計作業特性切入,講解經營型態、營業成本與營業收入、不動產買賣稅務問題,同時,一併說明如何計算所得與相關費用,包含交易房屋、土地所支付的必要費用(例如仲介費、代書費等),對於土地漲價總數額又該如何計算?避免利用土地增值稅與所得稅率差異來避稅,修法後增設減除上限又該如何注意?這些,都是從事不動產開發葉、營造業都該要注意的細節重點!
實例解析:一般消費者購屋房地課稅計算及申報方式,地主與建商合作開發售屋計稅方式
在本課程的最後一大重點中,業師將以實務案例進行拆解, 對於自住族群如何適用「重購退稅」與「自住減免」兩大優惠進行說明。課程中將引導學員掌握房地合一稅申報時間點、申報文件與計算方式,另外哪五種交易是不用課稅影響?短期房地交易課徵多少稅?包含境內、境外之個人及營利事業短期出售房地的重點,交易日即取得日又如何認定?又或者為自有土地之地主參與建商,購地自建、合建分屋、合建分售三大型態,持有期間如何計算?費用認列申報包括那些?對於個人自住或地主與建商合作開發者而言,不動產開發著實複雜,唯有透過釐清觀念、掌握課稅範圍,才能合法進行房地交易、報稅與節稅。
課程大綱
不動產買賣之稅制
房地合一稅2.0是指將土地增值稅與房屋稅合併,建立完善的稅務管理制度。其重點在於整合稅務制度,提高稅收透明度,強化稅務執行力度,促進合法納稅,並有效管理房地產市場。
1-1 個人買賣不動產產生哪些稅負?
1-2 公司行號買賣不動產產生哪些稅負?
1-3 何謂不動產所得稅舊制?新制?兩者之差異?
1-4 不動產所得稅舊制之節稅方式
1-5 買賣不動產應注意那些稅務問題?如何防範糾紛?
房地合一稅2.0重點及案例解析
透過掌握修正重點,釐清思考面向,才能有效取得房地交易正確知識,與節稅規劃,避免課徵重稅與查核補稅之風險。
2-1 房地合一稅2.0修正重點及因應方式
2-2 房地合一稅重要釋令及實務見解
2-3 房地合一稅常見疏失及應注意事項
2-4 房地合一稅查核案例解析
2-5 個人或公司投資不動產之考量及節稅策略
營建業之行業特性與經營型態
營建業是指從事建築、土木工程、房地產開發等相關領域的行業。其行業特性包括高風險、長週期、資金密集、技術專業等。經營型態多樣,包括建設公司、地產開發商、工程承包商等。
3-1 營建業行業特性及會計作業特性
3-2 不動產開發業之經營型態
3-3 營造廠商之經營型態
不動產開發業之查核實務與所得稅申報實務
不動產開發業的查核實務包括審核土地使用權、開發計劃、建設成本等。所得稅申報需準備合適的財務報表,包括資產負債表、損益表,確保合法納稅。須考慮土地增值稅、企業所得稅等稅務事項,並遵循稅法規定。
4-1 建設公司開立統一發票之規定
4-2 不動產開發業相關解釋函令
4-3 營業收入與營業成本之查核
4-4 各項收入及費用類之查核
4-5 不動產投資買賣業稅務問題探討
營造業之查核實務與所得稅申報
5-1 營造業如何開立發票
5-2 營造業所得稅申報與查核
建設公司會計及帳務處理釋例
購地自建是指企業或個人自行購買土地,並自行進行建築開發。合建分屋是指房地產開發商與業主合作,由開發商負責建造房屋,業主持有土地並提供資金。兩者均需要考慮土地規劃、建設成本、市場需求等因素。
6-1 購地自建釋例
6-2 合建分屋釋例
6-3 合建分售釋例
房地合一稅 2.0 對營建業之影響及解決方案
7-1 所得稅法83條與24之5條第5項競合如何適用
7-2 建設公司之因應方案
課程學習前須知
- 實際授課內容、順序、師資或有調整,依課程現場為準。
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授課業師
蘇仁偉
旭昇聯合會計師事務所 執業會計師
業師曾任職財政部高雄、南區、中區國稅局稅務員12年,亦在資誠聯合會計師事務所、安永聯合會計師事務所稅務部擔任經理;現任職旭昇聯合會計師事所執業會計師、經濟部中小企業處榮譽會計師、中華民國會計師公司全國聯合會稅制委員。業師曾參與鴻海集團、台塑集團、麥當勞、喬山科技等知名企業之稅務規劃、諮詢或稅局協商案件。另於中興大學創新產業推廣學院長期教授稅法專業實務課程,累積豐富之稅務查核與協商經驗。業師曾成功化解電商重大稅務訴訟,該案並成為會計師界與稅務律師研究之對象,也因此長期關注電商稅務議題並成為該領域之稅務專家,具有豐富業界落地實務與教學經驗。
《業師著作》
〈稅務相關法規概要與租稅申報實務 ( 二合一 ) 〉志光出版社
〈稅務法規精要〉志光出版社
〈後疫情時代之電子商務稅務議題解析〉現代公職第80期 2022/3/31志光出版社
課程資訊
課程名稱
房地合一稅2.0|營建業會計處理與買賣投資稅務規劃 實戰班(C1509)
課程各期時間與上課模式
#線上預錄
。上課模式:第01期課程的錄製回放影片
。觀看方式:2024/04/30 寄送觀看Email(信內附上影片連結,未收到Email,請務必與我們聯繫)
。觀看時間:依購買天數方案,自「觀看通知Email」寄送日起算第一天。
課程售票
一般推廣票:每人 4,650 元(原價7,200 元)
雙人以上團報票:每人新台幣 3,800 元(原價 超優惠 5.3折)
VIP票券兌換:每人扣 1 張VIP票券 ( VIP申購方案 )
只要是民國105年1月1日以後取得之房地,均適用房地合一稅。
財產交易所得稅計算方式是只有房屋課徵所得稅,並納入綜合所得稅一併申報。房地合一稅則是依照土地、房屋所得合一按實價課稅。房地合一稅在持有二年以內轉賣會被課以45%重稅,而在持有超過兩年未滿五年的部份是課以35%。
由於修法後擴大課稅交易類型,所以需要申報的時機點會有以下4個:
A‧ 預售屋交易:預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
B‧ 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
C‧ 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
D‧ 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
根據所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內,且符合自住規定者,均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠,就已(應)納稅款範圍內,按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。
- 房地買入成交價額。
- 購入房地達可供使用狀態前支付之必要費用(如整地支出、契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)。
- 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
為了防止透過不同方式的轉移來逃避稅收,修法後,將預售屋的交易以及符合一定條件的股份或出資額視為房地交易,必須繳納相應的房地合一稅。修法旨在防止稅務逃避行為。