房地合一稅2.0｜營建業會計處理與個人買賣房地稅務規劃 實戰班

什麼是房地合一稅2.0？與1.0有何不同？對自住族的影響為何？

房地合一稅為2016年上路的房地交易稅制之一，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬於交易稅，簡言之，有出售房地才須進行申報，有獲利就需要繳稅。而房地合一稅2.0則是加強短期重稅規定，並擴大打擊面涵蓋預售屋，從實際收益擴大課稅範圍，搭配最終適用稅率，針對「短期交易」課以35%或45%重稅。然而，即使房地合一稅2.0修法後，仍有諸多細節尚有不清楚之處，例如，買賣不動產應以個人或公司行號何者名義投資較有利？其考量之重點及策略為何？裝潢費或設計費是否能作為費用抵稅？被查核補稅的情況有哪些？對於自住者而言，無論先購後售或先售後購，該如何申請重購退稅方式？個人轉賣配偶或未成年子女，又該如何申請減免？避免觸及贈與稅課徵標準？

房地合一2.0對營建業的影響？從費用認列、最終稅率、起造人名義三大面向思考

營建業因行業特殊，其會計處理及稅務申報與一般業別有顯著差異。而近年來因不動產價格趨勢向上，建案數量屢創新高，營建業成為稅局熱門之查核業別。另隨著房地合一稅2.0實施，營建業租稅規劃空間似已受到侷限，是否有新的規劃方式因應未來的查核趨勢？可以從費用認列、最終稅率與起造人名義，三大面向來進行思考：
費用認列：如以個人為地主進行合建分售，申報房地合一所得稅時，除土地取得成本以外，可列報之必要費用包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等。但土地增值稅及取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，均不得列為費用減除。
最終稅率：如以個人為地主進行合建分售，地主之房地合一所得稅率原則上為20%；如由建設公司自地自建，興建後第一次移轉，稅率亦為20%，並可適用前十年虧損扣抵。
起造人名義：有關房屋興建者，而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應併計一般營利事業所得額。

如何掌握課稅計算與申報？理解五種交易維持稅率避免重稅，申報時間點很重要

一般消費者購屋交易，維持自住房地持有並設籍滿6年，則維持稅率10%（課稅所得400萬元以下免稅）；而維持稅率20%則包含個人及營利事業非自願因素（例如調職、房地遭強制執行）交易、自有土地與建商合建分回房地交易、參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉、營利事業興建房屋完成第一次移轉。除此這五種交易不受重稅影響外，營利事業如何計算成交價額、取得成本、相關費用與土地漲價總數額？才能得出最終課稅得？個人在一般成屋交易、使用權房屋交易、預售屋交易或者符合視為房地交易的股份（或出資額），又該如何掌握申報時間點？