日本房產投資如何評估？日本房產買賣流程、成本費用、投報計算、風險評估與實際案例解析 操作實戰班
日本購屋面積表示大不同？日本計價面積分兩類，壁芯面積與內法面積
在台灣購屋，計價面積是主建物+附屬建物+公設，而日本的計價面積是算「專有面積」，即不含公設或陽台的實際面積。簡言之，專有面積就包含「壁芯面積」與「內法面積」，壁芯面積是指從牆壁的中心線開始起算面積，亦即從家裡柱子的中心線，到跟隔壁鄰居之間那道牆壁之間的中心線，所量出來的面積。通常在廣告單上看到的專有面積都是指壁芯面積。內法面積則是指以牆壁內側量出來的面積，也就是用手摸得到的、生活上實際使用的面積。內法面積又稱為登記簿面積，而課稅及稅務優惠的標準也是以此面積為計算標準。
投資日本房地產三大優勢？資產所有權、房產價格穩定性、投資報酬率
日本的房地產無論是山林土地，還是公寓、商業樓大樓購買後全是所有權特性（除了明確標注借地權特性之外），既能夠永久擁有及繼承。再者，隨著過往安倍經濟學、東京奧運等利多，外國人士移居日本，台積電半導體供應鏈進駐熊本，帶動周邊房市，在市場經濟環境下出現自然升幅，並且也因為日本擁有完善的房地產登記制度與高額增值稅率，也一定程度抑制暴漲暴跌，能充分保護房產所有權保值。另外，因為日本投資房產的多元性，更可以讓有意前往日本投資人、公司法人、高資產人士進行資產規劃時，也能有機會實現投資報酬率。
如何掌握日本房地產市場行情？兩大網站參考：國土交通省土地綜合情報系統與レインズ（REINS）
究竟，在日本買房前，如何瞭解房價走勢？匯率波動？網路上或仲介提供的房價預測數據如何判斷？更重要的是有沒有如台灣的實價登錄可供參考？其實，常見可以從日本公部門尋找，像是國土交通省土地綜合情報系統，從不動產價格、地價情報等瀏覽；或者是利用國土交通大臣指定的不動產流通機構，依據日本宅建業法，房仲買賣地需將資訊登錄到指定流通機構，因此可以透過網站查詢實際成交的情報參考。
課程的三大重點
基礎概念：購買前自我評估，日本購屋階段稅務成本與每年維護成本計算
本課程第一大重點，業師將由淺入深說明初次投資者必須掌握的細節，避免不符合日本置產的資格。例如，是否持有日本長期居留簽證？是否決定成交金額的支付方法？是否有取得土地或房子的擁有權證明？有無納稅管理人的指定？亦或是確定申告（報稅）等。課程中，除了說明日本置產的優點與特色外，也會說明購屋條件與門檻，最重要的核心關鍵則是日本置產需要那些費用與稅金？業師將引導學員一步步探究日本置產相關費用。
類型與數據：日本不動產常見類型，近年日本房價數據分析
在本課程第二大重點中，將進一步探究日本不動產投資常見類型？從電梯大樓、一戶建、酒店式公寓到渡假飯店。不同物業類別，會需要審慎評估地區城市是否增值？屋齡新與中古屋哪個更為適合投資標的？業師藉由比較分析與實際房源來逐一介紹，讀懂日本不同城市或房產型態特性，辨識房產物件符合投資需求與方向。同時，課程中也帶你掌握買房前如何參考市場行情？避免被刻意哄抬價格，未必符合價值的房產，這一點不可不慎！
實務案例：從日本購置房產動機、地點與投入預算分析
在本課程的最後一大重點中，將著重日本置產前的準備操作，透過實際案例，將購屋注意事項一次掌握。業師列出3大重點，避免誤入價格陷阱，從動機、地點與投入預算來做分析， 面對房屋物件，該怎麼挑選才能找到物件？包含屋齡、總戶數、地理位置、室內設備建築外觀等判斷。另外，也從日本熱門地段，東京、大阪、北海道、京都、熊本五大城市進行分析，從購屋資金投入角度觀察房市未來發展潛力與風險評估。
課程大綱
前言
隨著台灣許多人移居日本或前往日本工作，在東京買房投資、或台灣半導體供應鏈帶動熊本房市等趨勢，日本買房已然成為經常被提及的話題。無論是自住需求或者投資角度評估，建議先釐清前往國外買房必須要認識的基本考量，確定是否有必要投入日本置產。
1-1 台灣人前往日本購買不動產的常見原因
1-2 評估自身是否適合在日本買房子的三個自我檢視
1-3 日本買房沒那麼簡單？簽證、銀行、報稅該怎麼處理？
日本購房稅務與成本計算
日本買房會有哪些重要的稅務與需要計算的成本，本單元分為購房階段的稅務與相關費用計算，以及房屋建成後每年需要投入的房產維護成本。清楚明瞭日本房產實際要投入的預算，以及是否值得以投資標的為考量。
2-1 日本買房購入階段稅務成本
2-2 日本買房每年維護成本
前往日本買房主要城市淺析：東京、大阪
大阪和東京是台灣人前往日本購買房產最常見的城市，也是日本重要的經濟中心。許多資深的房產投資人都會強調，購買大城市房產最為穩健，但東京和大阪的不同行政區也有不同的特色，本單元將針對東京和大阪的主要區域進行介紹。
3-1 日本買房主要城市淺析-東京
3-2 日本買房主要城市淺析-大阪
前往日本買房常見城市淺析：北海道、京都、熊本
針對在日本的北海道、京都、熊本比較常見的購房類型，和這幾座城市過去的房價變化，以及在購買這幾座城市房產，分析常見的陷阱和考量的角度。
4-1 日本買房常見城市淺析-北海道
4-2 日本買房常見城市淺析-京都
4-3 日本買房常見城市淺析-熊本
日本買房類型比較：電梯大樓、一戶建、酒店式公寓、渡假飯店
日本房產類型也不少，除了一般常見的電梯大樓與一戶建比較之外，也列出台灣人前往日本投資不動產可能也會碰到的其他類型，像是酒店式公寓出租、渡假飯店包租回酬等。
5-1 日本買房類型比較，優缺點分析
日本購房數據解析：近年房價走勢與預測
透過各種房地產研究機構的數據報告，以及政府部門的公開資料來觀察日本在過去十年的房價走勢。並且列出幾項目前國際上可能會影響日本房價的重要議題，像是匯率波動、地緣政治、半導體供應鏈等，全面評估日本房市未來的發展潛力和風險。
6-1 藉由過去十年房價走勢，觀察日本房價趨勢
6-2 未來重要的國際經濟議題對日本房價影響
日本購房實際案例分享解析
透過實際的案例分享，從購買日本房產的動機，購買房產的地點，到實際投入的資金預算完整通盤性解析。
7-1 日本購房實際案例分享解析
課程學習前須知
- 實際授課內容、順序、師資或有調整，依課程現場為準。
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授課業師
朱哲輝Super Jullian
國際房產分析師 / 部落客
業師曾任職於21世紀不動產行銷經理，有8年泰國澳洲不動產仲介資歷，同時也長期深耕亞太地區不動產服務，涵蓋泰國、澳洲、日本等熱門國家與城市。擔任專營日本房產的住吉不動產行銷顧問，與Waclass、Nodomaru等日本不動產品牌合作，協助前往日本購買房產與考察的台灣人順利完成日本買房。業師專精於國際房產與企業戰略，協助高資產客戶購置海外不動產，並在2019年房地產博覽會大師講堂擔任講師。也在各國內外網站撰寫房產銷售、財經分析深度專欄文章，持續經營國際房產部落客網站，提供各國不動產商業資訊與分析，具豐富落地實務經歷。
業師網站〈Super Jullian 國際房產部落客〉
課程資訊
課程名稱
日本房產投資如何評估？日本房產買賣流程、成本費用、投報計算、風險評估與實際案例解析 操作實戰班（C1499）
課程各期時間與上課模式
#線上預錄
。上課模式：線上錄製影片
。觀看方式：訂單完成隔日工作日寄送觀看Email（信內附上影片連結，未收到Email，請務必與我們聯繫）
。觀看時間：依購買天數方案，自「觀看通知Email」寄送日起算第一天。
課程售票
一般推廣票：每人 4,650 元（原價7,200 元）
雙人以上團報票：每人新台幣 3,800 元（原價 超優惠 5.3折）
VIP票券兌換：每人扣 1 張VIP票券 （ VIP申購方案 ）
日本房產買賣價格透明化，不會漫天開價，但是日本房產重視誠信，建議審慎評估出價，以免被業主列入拒絕往來黑名單。
首先要評估日本建物的構造別的法定耐用年數，例如輕量鐵骨造、木造合成樹脂造、重量鐵骨造等；日本買房費用及持有成本稅費；日本保障房客居住權，住宅租約基本屬於半永久合約；外國人士貸款條件有嚴格規定。
可在台銀、彰銀、兆豐、中信、第一銀行東京分行貸款購買日本房地產。申請貸款條件，依各家銀行規定。
原則上會需支付：不動產登記費用（含登錄免許稅）、不動產取得稅（過戶後半年內稅務局會徵收）、固定資產稅、都市計畫稅（按日結算）、印花稅（若在台灣成約則免付印花稅）、火險、仲介費等。
須注意會徵收「源泉徵收稅」。日本的「源泉徵收稅」類似於台灣的「所得稅代扣」，當「非日本居住者」有以下情形時，就會依法令進行源泉徵收。在日本持有租賃物件時，當承租方是法人公司、或個人契約但做為事務所與店舖等用途時，源泉徵收稅率為20.42%，自租金中先行扣繳，每年申報所得稅時，可針對應繳所得稅後的差額進行補退，實質的年度租金總收入是相同的。若出售日本不動產時，成交時需扣繳買賣金額的10.21%作為讓渡所得稅的源泉徵收稅，隔年3月完成確定申告後會多退少補。
日本的租賃合約一般為2年，期滿則自動更新。此外還有不予更新的定期租賃合約可供選擇。日本的租賃需求旺盛，一般為空屋出租，無需配置傢俱，管理費亦由租戶負擔。需要特別注意的是，租戶的權利受到法律保護，房東不得於租賃期間內無故收回房屋，而非「定期租賃」的合約期滿後也不得任意拒絕更新合約。
可以用公司名義買房。
購課 FAQ
＋【報名】常見問題
- 報名延／轉／退規則
報名前敬請詳閱 天地人活動報名延／轉／退規則，報名者視為已確認並同意規則。 - 刷卡有分期0利率的優惠嗎？
課程可以分三期零利率，但目前能接受玉山銀行及台新銀行信用卡
【VIP方案】有何優惠？
銀卡：一次預購11堂課(原價7,200元)，享一堂3,000元優惠價。
金卡：一次預購21堂課(原價7,200元)，享一堂2,750元優惠價。
限一年內使用完畢，給您參考。
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線上課程為專業師資，過去特定期別之「線上直播課程」同步錄製影片 - 觀看對電腦配備、網路的要求？
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- 請詳閱＂觀看通知Email＂信內將附上影片連結、登入方式說明。
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依購買商品之天數方案，自上述「觀看通知Email」寄送日隔日，起算觀看起迄日。並非自點開影片日起算，敬請留意。 - 可以一人買多人觀看嗎？
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＋【實體課程】常見問題
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【實體課程】發票將於開課當天現場領取。 - 是否有提供講義？
【實體課程】備有紙本講義，學員可自備筆、個人筆記本；如課程涉及電腦實務操作，建議攜帶個人筆記型電腦。 - 何時開放入場？
於上課時間前30分鐘開放進入教室。 - 可以拍照嗎？
【實體課程】期間，歡迎拍照，恕不接受錄影錄音。
- 報名付款後，會有開課通知嗎？
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