建地如何估價？
土地坪效與地價評估 實務技巧班
開發建地難度高？地區估價模式大不同，掌握關鍵法規，導正既有錯誤思維
建地估價是以建設公司為代表的土地開發業者，在購地階段向地主出地價的核心作業。坊間素以”容積率×坪效係數1.6 “概估土地坪效，再以”每坪房價中的土地成本×土地坪效 “概估地價。然而，土地坪效因適用法規、土地條件與實設規劃而異，豈是1.6可通吃！估地價更是必須依循業主的購地實務作業，上述路人皆知的估價公式豈能取信專業的業主？說服地主？
確認適用法規 ，才能有效依據土地條件，掌握最佳土地坪效
業者於購地估價階段，都先委由建築師依據適用法規，以土地條件求得可售面積與成本建坪。本課程解析六都各異的在地法規，並摘要求得各自專屬的基準+免計+獎勵+增移面積，進而彙整為估價所須的「地面店、樓上住與車位數」可售面積、計入造價的成本建坪。而非”從台北看天下”。
依循業主購地估價作業 ，務實精算地價，妥善運用雲端資源，提升工作效率
掌握上述估價所須的各類可售面積與成本建坪後，再依循開發業主於購地階段的精算模式，同步上網套用業師研發的「土地坪效與地價彙整速算表」，速算總可售金額，進而求得總土地成本。並拆算非土地款後，求得購地實務的地價，作為業主向地主出地價的依據。有鑑於此，天地人規劃出「如何掌握建地估價？土地坪效與地價評估 實務技巧班」，邀請土地開發專業委員，業師曾任國泰建設等，累計30年以上實務經驗，並著有《土地開發實務作業手冊》與《建地估價實務作業手冊》。此課程將帶你瞭解建地估價的三大重點：（1）掌握業界估價模式，導正坊間估價的迷思；（2）掌握土地坪效三大要素：適用法規、土地條件、實設規劃；（3）務實評估地價，學會地價影響的四大因素。透過教、學同步作業，精確掌握土地坪效，求得購地階段最關鍵的地價。
課程的三大重點
掌握業界估價模式，導正坊間估價的迷思
概估：
地價＝每售坪房價中的土地成本 × 土地坪效（= 容積率 × 倍數 + 係數 ≠ 容積率 × 1.6）
精算：
土地單價 = （土地成本(S) – 他項地款）÷ （1 + 佣金% + 稅費%）÷ 土地面積
S1 =【Σ（可售面積×單價）÷（1+毛利率%） -（成本建坪×造價）-（總可售金額 × 管銷%）】（毛利相對於總成本）
S2 =【Σ（可售面積×單價）×（1-毛利率%） -（成本建坪×造價）-（總可售金額 × 管銷%）】（毛利相對於總可售）
掌握土地坪效三大要素：適用法規、土地條件、實設規劃
土地坪效取決於：① 適用法規、② 土地條件、③ 實設規劃三大要素
可售面積
= 主建物面積 + 附屬建物面積 + 共同使用面積 + 車位面積（建物所有權狀面積）
= 地面店售坪 + 樓上住售坪 + 車位數（銷售契約書面積）
= 總樓地板面積（ΣFA） + 陽台FA（建造執照面積）
= 基準FA + 免計FA + 獎勵FA + 增移FA(適用法規+土地條件+實設規劃面積）
可建強度（=含車位的土地坪效）= 可售面積（=最大可建樓地板面積）÷ 基地面積
務實評估地價，學會地價影響的四大因素
先導正坊間的迷思，確實掌握土地坪效，再修正
① 房價 vs. 均價：
均價 =【（地面店售坪 × 地面店房價）+（樓上住售坪 × 樓上住房價）】÷（店 + 住）售坪
② 售坪 vs. 車位：
總可售 = 以”坪”計價（房屋）vs. 以＂位＂計價（車位）
③ 銷售坪 vs. 執照坪：
成本建坪=執照坪≠銷售坪
④ 地價 = 土地成本 – 非土地款：
土地款 = 總土地成本 -【他項地款 + （回饋 + 增移）金 + 佣金 + 稅費】
四項影響地價的因素，進階務實評估地價。才能符合業者向地主出地價的需求！
課程大綱
前言-課程簡介
首先挑選基地所屬的在地（新北、台北、桃園、台中、台南、高雄）版本。本章節將會告訴你課程完整的架構，並介紹業師背景、資歷及所具備的專業技能。
01-01 課程簡介
01-02 業師介紹
業界評估地價的模式
本章節解析業界的估價模式，掌握業者購地實務作業。唯有依循業者估價模式，才能符合其購地的實務需求。
02-01 引言
02-02 精算：地價=〔總土地成本－他項地款〕÷（1+佣金%+稅費%）
02-03 概估：地價＝每坪房價中的土地成本×土地坪效
02-04 小結
掌握土地坪效（上）
土地坪效是地價得以倍增的關鍵數據。本章節上段除歸納構成土地坪效的三要之外，並解析①土地是否符合其適用法規的適用條件，而得以取得前述四項及細項可建面積？②依土地條件得適用的可建額度為何？
03-01 引言
03-02 適用法規：法規依其位階分為中央（全國適用）、地方（在地適用）與都計案（優先適用）三個層級
03-03 可建面積=基準FA+免計FA+獎勵FA+增移FA
03-04 基準FA：土地所屬分區的基準容積率有多高？有無得或應調整(≒法定)容積率的規定？基地條件得適用否？
掌握土地坪效（中）
免計FA是構成土地坪效最複雜的項目。本章節中段除解析購地階段主要的七項免計項目之外，並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」，速算免計FA。
04-01 引言、騎樓、屋突
04-02 地下室、停車空間
04-03 陽台、梯廳
04-04 機電、小結
掌握土地坪效（下）
土地依其分區、面積、臨路…等條件，是得否適用允增(=獎勵+增額+容移)FA？與適用上限%的最大分歧。也是影響土地坪效最難掌握的因素。本章節下段解析基地所屬的在地(六都各異)允增法規，土地依其條件的適用上限%，並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」，速算允增FA。同時彙整六都開空、都更、危老、容移與增額容積的摘要，作為隨身的工具。
05-01 引言、開空
05-02 都更、危老
05-03 各地專屬、累計上限
05-04 容移、增額容積
05-05 允增摘要、在地法規網址
05-06 彙整摘要、土地坪效速算表
務實評估地價
上述土地坪效是估價的關鍵前置作業。本章節再進階修正下列四項影響估價的因素，並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」，速算地價。
06-01 引言
06-02 修正①房價vs.均價②售坪vs.車位
06-03 修正③銷售坪vs.執照坪④地價=土地成本-非土地款
06-04 小結、結論
06-05 最大可建面積與適用法規對照彙整簡表
課程學習前須知
- 實際授課內容、順序、師資或有調整，依課程現場為準。
加入我們一起學習評估土地價值要領！
授課業師
王英欽｜土地開發專業顧問/委員
業師深耕土地開發領域，曾任國泰建設、國營事業審查委員等，累計已有30年以上實務經驗。擔任建商、建築師、估價師、地政士、建經與房屋仲介等六大公會內部培訓講師，並著有《土地開發實務作業手冊》、《建地估價實務作業手冊》等相關著作。
課程資訊
課程名稱
建地如何估價？土地坪效與地價評估 實務技巧班（C1407）
課程各期時間與上課模式
#隨選方案
。上課模式：第01期課程的錄製回放影片
。觀看方式：訂單隔日工作日寄送觀看Email（信內附上影片連結，未收到Email，請務必與我們聯繫）
。觀看時間：觀看通知Email寄送隔日為起算第一天，依購買天數，計算觀看起迄日。
課程售票
一般推廣票：每人 4,650 元（原價 7,200 元）
雙人票：每人 3,800 元（原價 超優惠 5.3折）
VIP票券兌換：每人扣 1 張VIP票券 （ VIP申購方案 ）
課前搶先問
本課程適合欲從事建地開發的從業人員或欲進行建地開發的投資者。
課程一共六小時。根據購買選擇5、10、14天的回放觀看期，讓學員更有彈性的安排課程進度。
完成購課後，我們將於2023/03/16 18:00前，以Email寄送觀看通知信件，信件內會說明課程登入方式，並附上影片專屬連結、觀看密碼。觀看期起算日，為觀看通知信件寄送日隔日起算，為期14日觀看權。
每個地區的土地法律規範不同，因此針對六都個別規劃課程內容，學員可以自行選擇需要的地區課程購買。
建地開發是以不同地區的法令推行，業師在課程中，會詳細介紹該都市在實際情況會遇到的法律規則，即使非法律背景，跟著老師透過案例解說，你也可以瞭解相關土地條件的計算方式。
只要登入天地人的官網即可觀看影片，沒有觀看載具的限制，但建議使用電腦、平板等螢幕較大的載具。
有兩種計算方式，分別為：精算建案的可建面積與概估求得的土地坪效。想知道更多內容，歡迎報名課程。
是的，基於土地大小與法律規範，土地開發需要計算出明確的可使用面積。因此，課程中含有大量的計算，除了根據地區法律有所不同外，業師也會破除一般業界迷思，帶給你正確的土地開發觀念。
一般而言，都是以法規中的容積率概估，但課程中業師將帶你除了法規外，還會搭配土地條件進行計算判斷，在沒有配置圖的前提下，得到相對可靠的可建強度。
目前天地人有以下優惠方案：
- 買三送一：四堂課程（原價7,200）加入購物車，買三送一，單堂課只要3,650元。
- VIP優惠方案：銀卡方案（一次購買 11 張票，費用33,000元，平均每張票券優惠價：3,000元）；金卡方案（一次購買 21 張票，費用57,750元，平均每張票券優惠價：2,750元）
- 天地人幣：讓你額外享有1.6%-5.0% 現金回饋，除了自己，也可以贈與給朋友、企業同仁，直接折抵部分/全額課程費用！
- 神秘優惠券：不定期推出課程現金折抵優惠券。
業師深耕土地開發領域，曾任國泰建設、國營事業審查委員等，累計已有30年以上實務經驗。擔任建商、建築師、估價師、地政士、建經與房屋仲介等六大公會內部培訓講師，並著有《土地開發實務作業手冊》、《建地估價實務作業手冊》等相關著作。
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