法拍屋，如何買？
法拍屋專業入門實務班
從法拍屋切入房地產的領域
通膨來了怎麼辦？根據統計資料顯示，10年來消費者物價指數提升約8.9%，而房價指數提升約52%。在現金越不保值的時代，大家開始規劃理財投資，購買不動產成為抗通膨的一大方向。法拍屋能不能夠成為你首購的房屋？當然可以！政府根據大環境的條件，在不同階段提出不同的房屋政策，其中法拍屋是債權人為了保障權益，請法院以強制的方式變現，以清償債務，因此法拍屋的價格會根據拍賣次數有所調整，常常以低於市價的價格出售。根據內政部統計，2020年全臺法拍屋移轉量為5,269棟，創下近年來的新高。你準備好踏入法拍屋的市場了嗎？也許你會認為不動產的進入門檻高，法拍屋是否有相關法律的爭議，但隨著資訊透明化，從簡單的拍賣物件開始著手不是不可能。依據執行拍賣主體不同分為法拍屋、金拍屋、銀拍屋，該如何選擇最有利的條件，可是一大難題。
法拍屋怎麼買？瞭解拍賣流程、掌握資金規劃及進場時機
你瞭解標購法拍屋有哪些細節需要注意嗎？法拍屋是由法院執行拍賣的物件，但根據房屋條件不同，並非開標金額最高就代表你獲得擁有該房屋資格，該如何順利從投標、釐清產權狀況、房屋情況、得標到最後順利交屋可是一大學問。當你開始想要投入競標法拍屋時，必須先尋找適合標的物、瞭解拍賣流程、進行資金規劃到熟知點交程序。你真的瞭解合適的進場時機嗎？法拍屋根據規定，在無人投標時，會進行四次拍賣，而每次的拍價都會低於前次，但好的物件不會等到第四標才被注意到，該如何獲得先機，先下手為強呢？
不可忽視的細節，法拍屋的「點交」處理方式
競標法拍屋，竟然會惹禍上身？許多人認為法拍屋本身就是因為問題很多，處理起來麻煩，因此不敢貿然行動。然而，近年來因為交易透明化，資訊流通快速，越來越多人投入法拍屋的市場，礙於對相關流程和規定不夠瞭解，好不容易搶標到的物件，卻因為點交程序延伸更多問題。有鑑於此，天地人學堂特地規劃出此課程，「法拍屋，如何買？法拍屋專業入門實務班」，邀請法拍屋代標公司總經理，業師具備多年法拍經驗，並多次承辦相關代標案件，此課程將帶領學員瞭解競標法拍屋應該要具備的技巧及風險規避，全面剖析法拍屋的七大核心：（1）法拍的概念；（2）法拍屋目前的市場動態及法令；（3）如何挑選物件；（4）進場投標的注意事項；（5）法拍屋如何點交；（6）不點交的法拍屋處理；（7）實例：特殊的法拍屋案件。透過這門課，協助你瞭解目前法拍屋的市場消息、競標流程以及該注意的重點項目。
課程的三大重點
課程的三大重點如何查詢法拍屋資訊？掌握最新法拍資訊
想要開始投標法拍屋，不知從何開始嗎？因此特別規劃出此課程，教導學員該透過哪些管道取得法拍屋的相關資訊，並解讀公告中有那些是該注意的風險，以及撰寫標單的技巧說明，如何利用加價來節省房地合一稅（新版）。
標購法拍屋有哪些注意事項？有什麼風險？
法拍屋得標後會進入最後一道點交程序，許多人會在這個階段遇到最多爭議，瞭解點交與不點交間有什麼差別，以及該注意的事項。如果是不點交的物件該如何處理？如何操作才能從中獲得利潤。若是標到凶宅如何處理？而產權不完全的房子，該如何標購及獲利。
法拍屋該不該買？法拍屋的投資報酬率
該如何評估此法拍屋適不適合入手，就必須得清楚法拍屋有哪些成本？因此透過本課程剖析競標法拍屋會有那些費用以及稅費、欠繳管理費該如何處理？專業的競標者會在哪一個拍次進場比較恰當，才能有獲利空間。而碰到高難度的案件該如何處理？
課程大綱
認識法拍屋
認識法拍屋許多人聽到法拍，都會聯想到「撿便宜」，但其實不同的法拍類別有不一樣的操作細節。業師在課程中將會從解釋何謂法拍，讓學員瞭解法拍的可能原因，建立起基礎的法拍概念。
- 何謂法拍屋
- 法拍屋、金拍屋、銀拍屋、平價屋的差別
- 法拍公告
- 公告來源
- 內容解讀
- 投標三要件
- 什麼是保證金
- 注意事項
- 被認定為無效票據的情況
- 投標流程
- 什麼是廢標
- 法院對於棄標的處理方式
- 未繳納尾款會怎樣
- 什麼是通訊標
- 五大步驟
- 注意事項
- 投標資格的限制
- 未成年投標
- 法人投標
- 農舍資格
- 繳納尾款
- 代墊款
- 有哪些風險
- 適用法規
- 實際狀況
- 法定空地
法拍屋的稅務操作與市場動態
法拍屋的稅務操作與市場動態究竟一年有多少房屋在法拍？業師在課程中將會帶你瞭解目前的法拍市場，以市場的統計數量分析目前的產值，並告訴你最新的法拍法規，讓你建立起法拍屋的基礎成本觀念。
- 額外增值稅
- 計算方式
- 實例說明
- 房地合一稅
- 如何加價？才可以節省「房地合一稅」
- 房地產景氣狀況
- 法拍屋成交量分析
- 市場統計：拍賣件數、拍定率
- 產值：拍賣金額
- 法拍屋拍定件數佔買賣移轉之比例
法令解析
法令解析根據曾經發生的真實案例所衍生出的法律條文，在本章節，業師將帶你一一瞭解，如何利用既有法條來捍衛、爭取自己的權益。
- 禁止處分
- 實例說明
- 注意事項
- 強制執行法的修正
- 標到凶宅的特殊狀況
拍賣流程
拍賣流程拍賣流程好繁瑣，一堆名詞解釋都不懂？課程中，業師會拆解拍賣流程，詳細的告訴你每一程序的注意事項，及後續採取的行為，並完整解析第三標、特別標的操作方式。
- 執行流程
- 假扣押
- 假處分
- 取得執行名義，進行強制執行
- 定時間，比價錢
什麼是點交
什麼是點交點交，是法拍屋的一大重點。為什麼有些人即便成功標到物件，最後卻需要付出更多成本？本章節將為你詳細介紹：點交是什麼、什麼是再行點交，以及五種不同的點交方式。
- 如何聲請點交
- 何謂點交
- 再行點交
- 五種點交方式
點交的進行
點交的進行點交學問大，想要知道點交有哪些細節嗎？課程中，業師將會帶你瞭解點交有哪些流程，如果屋內有遺留物該如何處理，點交文件有哪些以及該怎麼寫，最後以最實際的案例分析，讓你快速掌握點交的核心重點。
- 點交的流程
- 遺留物處理程序
- 認識點交文件
- 案例說明
不點交的操作-1
不點交的操作-1為什麼會不點交？對於不點交的物件該怎麼辦？業師在課程中，會詳細的為你解說，如何透過正規合法的管道來處理不點交的物件。並提供大量的實際案例說明，讓學員清楚真實發生的狀況為何。
- 起訴點交
- 適用法律：租約說明
- 破解不定期租約
- 訴訟
- 不點交的案例解析
不點交的操作-2
不點交的操作-2接續著上一個章節，大多數不點交的情況是因為物件本身有租賃狀況。業師將針對「租賃權」詳細的為學員講說，如何排除、排除條件，以及再那些狀況下租賃權是無法被排除的。
- 租賃權排除的依據法條
- 租賃權排除的條件
- 租賃權無法排除的案例
特殊的法拍案件
特殊的法拍案件大家都害怕自己遇到特例，因此，業師安排此章節，詳細的為學員解說各種法拍屋可能會遇到的特殊狀況，並透過實例講解，讓學員更清楚明白真實狀況下該如何應對。
- 只拍賣房子，不拍賣土地
- 持分案例介紹
- 裁定變價分割，卻無法強制執行
- 持分標超高案例
- 土地持分不足
法拍屋的五大心法
法拍屋的五大心法買房不是靠運氣，需要有大量的準備工作。業師將在本章節完整解析多年經驗所累積而成的法拍屋五大心法，分別針對看房、標屋、討屋、整屋、賣屋來一一講解，讓你可以掌握最全面的關鍵技巧。
- 看房
- 標屋
- 討屋
- 整屋
- 賣屋
高獲利案件的介紹
高獲利案件的介紹有人靠法拍屋賺了很多錢？課程中，業師將會帶你瞭解那些操作可以有較高的獲利報酬。詳細的為學員講解：多戶合拍、自用廠辦，以及特殊案例的真實狀況。
- 多戶合拍
- 自用廠辦
- 特殊案例
法拍屋的七大成本
法拍屋的七大成本競標法拍屋的一大重點就是：掌握成本支出，許多人認為底價好低，就進場投標，事後發現要負擔更多成本，得不償失。業師在課程中會帶領學員一一分析法拍屋的七大成本，讓你掌握所需負擔的成本。
- 契稅
- 財產交易所得稅
- 房地合一稅
- 房屋稅
- 地價稅
- 土地增值稅
- 整理費
- 其他費用
課程學習前須知
- 實際授課內容、順序、師資或有調整，依課程現場為準。
- 因響應環保，現場不提供紙杯，請自備環保杯。
加入我們一起學習如何競標法拍屋要領！
授課業師
籃茂山
一零四法拍網 總經理
籃茂山，現任一零四法拍網及透明房訊雜誌社總經理， 從事法拍屋已經30年以上，由法拍屋資訊收集、投資及代標服務，投資＋代標，總共拍定超過5000件以上。並受邀到各大媒體節目談論法拍屋相關議題，也受邀於知名平面媒體進行相關報導採訪。
課程資訊
課程名稱
法拍屋，如何買？法拍屋專業入門實務班（C1333）
課程各期時間與上課模式
#線上課程
。上課模式：錄製影片（ 10.5 小時）
。觀看方式：訂單完成隔日工作日寄送觀看通知（信內附上影片連結，未收到Email，請務必與我們聯繫）
。觀看時間：依購買天數方案，自「觀看通知Email」寄送日起算第一天。
課程售票
一般推廣票：每人 9,800 元（原價 14,400 元）
雙人以上團報票：每人 7,600 元（原價 超優惠 5.3折）
VIP票券兌換：每人扣 2 張VIP票券 （ VIP申購方案 ）
課前搶先發問
競標法拍屋流程：選擇標的-準備保證金-投標-繳尾款-取得移轉證書-申報契稅-取得權狀。其實，競標房屋的流程並不複雜，皆是固定流程，主要是尋找合適的標的物、財務規劃及糾紛排除會遇到突發狀況，隱藏較多的不確定因素。課程中，業師將會帶你從零認識法拍屋。
許多人會擔心法拍屋是不是因為有發生什麼重大案件，但其實房子會被拍賣，通常是因為債務糾紛造成的。主要有以下七種：未繳納銀行房貸、未繳納房屋的其他抵押、民事判決裁定、卡費未繳、積欠管理費、未繳納國家稅金、連帶保證人。想瞭解更多法拍相關原因，歡迎報名課程。
競標人通常最擔心遇到「佔屋」問題，佔有人分為：債務人、其他第三人兩種。若是前者，買受人可請求法院強制執行債務人進行交屋，如遇到拒絕交屋情況時，得請求警察協助；如遇後者情況，又分為查封前或查封後佔有。若是查封前佔有，後續的房屋買賣契約不能停止原先既有的租賃契約，但是未經公證而且期限超過五年或未定期限的不動產租賃契約，則不適用此條件。換言之，後續的房屋買賣契約能停止原先既有的租賃契約。若是查封後佔有，債務人刻意阻撓點交，勾串第三人偽訂租約，該契約依規定為無效契約，買受人可請求法院強制執行債務人進行交屋，如遇到拒絕交屋情況時，得請求警察協助。
不同情況的因應方式不同，最保險的做法就是在競標前就確認物件條件，才不會有後續糾紛。想知道會遇到哪些常見糾紛和預防方法，趕緊報名課程。
可以透過以下三點作為初步判斷標準：（1）物件產權是否清楚；（2）房屋是不是海砂屋、輻射屋、危樓；（3）周遭環境。還有更多文件可以輔助你確認房屋條件，歡迎報名課程，瞭解更多法拍屋的判斷觀念。
在競標法拍屋前，你不可不知的風險有以下狀況：法院不負責瑕疵擔保、無法實際瞭解屋內狀況、不點交房屋處理方式棘手耗時、尾款需要在得標後7日內繳清。
所謂的點交，就是法院在案件拍定後，會安排時間陪同得標者清點交付標到的法拍屋，將物件的「使用權」移交給買受人。
得標後，拍定人取得房屋的「所有權」，但不代表取得「使用權」。註記為點交的物件，法院才會依法點交使用權給拍定人。如果是不點交的物件，取得所有權後，得自行處理後續。
法拍屋最常見的即是產權問題，在投摽前需注意是否有「優先承買權」。當土地被拍賣時：地上權人、典權人或承租人擁有優先承買權；若是房屋被拍賣，擁有優先承買權的則是基地所有權人。想瞭解更多關於法拍屋得標細節，歡迎報名課程。
法院上的停拍理由為以下兩種：
1.為了使強制執行作業延後執行，以保障債務人、債權人、拍定人及利害關係人的權益。
2.要對強制執行上工作的調整。
常見的原因：延緩執行、撤回執行、暫停拍賣。想知道更多原因，立刻報名課程，業師將在課程上詳細解說每個物件的停標理由，避免讓你喪失自己的權益。
投標書：一份約為10-20元。
保證金：底價的2-3成。
尾款：得標後減去保證金剩下的價金，需要在得標後7日內一次繳清給法院。
契稅：物件的權利移轉時，需要繳納的稅金，繳納完畢才可以辦理過戶。
地政：得標後，辦理過戶時，需要繳納代書費及地政規費等相關費用。
得標後，須於7日內一次繳清剩餘款項，若是身邊沒有即時可以使用的資金時，可以向銀行申請法拍屋代墊款貸款。但每間金融機構的利率條件皆不同，需要根據你的財務規劃，選擇最合適的方案。
對於沒有購屋經驗的新手而言，法拍屋的不確定性相對高，可以選擇較有保障的銀拍屋。而不同拍賣類別的要點是什麼，歡迎報名課程，課程中業師會帶你瞭解更多法拍細節、觀念重點。
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