房產 / 土地如何過戶贈與給小孩?
臺灣房產與土地贈與實戰操作課
想傳承給子女,學習自用住宅各種稅制計算做判斷
如果你是房產持有人,如何決定過戶或贈與時產生多少稅額的負擔?對於地主、房東而言都密不可分!舉例來說,房東持有多筆不動產,其房子出租給房客作為營業用途,租金達2萬須繳納2代健保,另外扣繳10%的租金,依據稅法與健保法規定,稅金由房客來負擔。然而,房東申報繳納的地價稅、房屋稅、租賃所得稅如何計算?又適用於哪些土地?倘若,房東想將不動產過戶贈與子女或繼承,又或者是買賣給房客,是否視為贈與?又該如何課徵?因此問題癥結點在於,打算將不動產傳承給子女,要以何種方式省稅,必須針對不同情況加以判斷,也要從實際需求而定。
加強遺贈傳承不動產邏輯觀念,從稅務考量與風險評估做決策
要以遺產傳承給小孩還是生前贈與比較好,一直是有殼一族的大哉問!單純的從一次性的稅務考量來說,繳納遺產稅會是比較好的選擇,畢竟遺產稅有免稅額與扣除額,累進級距也比贈與稅高。但是,時序是動態的,夫妻兩年和分年贈與的效果也很強大,最好的稅務規劃是生前分年採用贈與節稅,功德圓滿時再以遺產傳承。儘管如此,具體細節操作仍需要仔細精算,更需要理解各種稅法與稅負。例如,未來將所繼承之土地出售他人,前次移轉現值將以繼承開始時該土地公告現值計算土地增值稅,若土地增值稅為受贈人繳納,可自贈與總額中扣除。另配偶相互贈與,得申請不課徵土地增值稅。如果你正在考慮房屋或土地的贈與或繼承,那麼學習相關的稅務規劃知識是必要的,唯有最小化稅賦負擔,才能真正為家人創造最大的財富傳承。
房地合一稅2.0如何影響不動產傳承的方法?
房地合一稅是政府為了防止個人、和營利事業,藉由外觀看起來,像是在交易公司股票,但實際上,是在移轉在中華民國境內的房屋、土地的行為。因為這些人,很可能打算利用證券交易所得免稅規定,來規避稅負,或是少繳稅。同時,房地合一稅之後,為避免新制施行前的房產持有人權益,不動產稅務舊制是保留的,也就是說,不動產移轉稅將新舊制並存,且這併行時間勢必超過半個世紀以上。換言之,對適用舊制的房產持有人而言,房地合一新制推行的結果,是跨越兩代間的影響,而不為民眾所知的,是房地合一新制的稅務負擔,是會落在傳承之後的承繼者身上,這使得傳統的稅務規劃在房地合一新制的影響下,可能會發生為了節省眼前的100元,而要以將來的1,000元為代價!為什麼會這樣?就必須從課稅範圍、土地漲價總數額增設、五種交易行為等來做出判斷原委,才能更有效做出正確的不動產稅務規劃方向。
課程的三大重點
房產與土地基礎稅務分析:個人持有不動產如何節稅?
依據現行稅法規定,個人持有房屋、土地2年以內稅率為45%,然而在持有期間課那些稅?交易行為又會面臨哪些稅則?本課程第一大重點,從買賣房子常見稅則角度切入,包含契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅與房地合一稅等稅制,帶你弄懂不動產由誰負責哪些稅?課稅主因?課稅稅基依據和繳稅期間?例如,對土地增值課稅,依據土地公告現值課稅,依據土地漲價總額乘以稅率;房地合一稅是依據持有人賣屋的房地總價,扣除成本與費用,以及土地稅法計算的土地漲價總數額,再依照持有期間乘以對應的稅率。課程中,可以從房產稅負擔的變化、資產種類的差異與增值稅與贈與稅等多角度,瞭解如何合法有效降低不動產持有的稅負成本。
房產與土地節稅實戰篇:如何透過不動產移轉規劃合法節稅操作?
在本課程第二大重點中,我們將帶你探究不動產傳承的規劃?從考量不動產的類別(如農地、建地、大樓等),進而評估適用於那些租稅優惠。另外,實務常見的移轉方式,個人以「繼承」方式進行自然移轉,然而從實施房地合一稅以來,不動產移轉的方式及持有時間受到更多限制。業師將說明個人直接移轉持有境內不動產移轉給子女,首要考量稅務身分、分辨新舊制,並進行稅負方案試算,並且從繼承、贈與及買賣三種方式,透過實例案例與個案條件進行深入分析瞭解,才能量身訂做並規劃合法又節稅的不動產移轉方式!
實務應用篇:房產與土地選贈與、遺產傳承?交付信託能節稅?
在本課程的最後一大重點中,業師將解析依據遺產及贈與稅法規定,遺產及贈與財產價值之計算為何?透過生前贈與的實務案例,拆解父母親在資產客體使用現金贈與和直接購買不動產贈與,所衍生出的稅額比例,計算出節稅效率的差異。遺產繼承,其稅負風險須注意那些問題?又或者對於房地合一稅的新舊制該如何判斷?最後,課程也會引導學員理解房產信託是什麼?若執行房屋信託,在何種情況可以辦理?信託費用多少?需要注意哪些事項?透過實務應用,瞭解稅務制度與風險,找出最適合自己的不動產規劃,輕鬆達到節稅需求。
課程大綱
不動產持有稅的說明與規劃:地價稅(地價稅的特點)
1-1 公告地價與申報地價的意義
1-2 從地價稅的課稅公式討論地價稅的要件
1-3 優惠稅率與特別稅率的差異,該如何適用優惠稅率?
1-4 如何適用自用住宅優惠稅率?要件為何?有哪些需要注意的地方?
1-5 自用住宅不止一處該如何規劃優惠稅率之適用?
1-6 自用住宅面積超過額度該怎麼辦?
1-7 申請騎樓用地優惠稅率該注意甚麼事?
1-8 地價稅是底冊稅,稅捐處都有資料,那我該不該去主動申報土地用途變更?
不動產持有稅的說明與規劃:房屋稅
2-1 房屋稅的課稅範圍
2-2 房屋稅是怎麼算出來的?地段率是甚麼意思?對房屋稅有何影響?
2-3 房屋稅的住房優惠如何適用?
2-4 蛤?房屋稅的自用住宅跟地價稅的自用住宅不同?
2-5 台北市的屋主,有應該特別注意的事項?之前可以營登,現在不可以了?南港內湖工業宅衍生哪那些問題?
2-6 老建物補辦保全登記要注意甚麼?
不動產移轉稅的說明與規劃:土地增值稅
3-1 從土地增值稅的課稅要件來討論節稅空間
3-2 改良土地費用可以節土地增值稅!那些費用算是土地改良費?
3-3 土地增值稅有長期持有優惠?如何計算呢?本課程告訴你!
3-4 增繳地價稅也可以抵繳土地增值稅!我怎麼不知道?具體規定是甚麼?
3-5 一生一次的土地增值稅優惠稅率,適用要件是甚麼?
3-6 一生一屋的土地增值稅優惠稅率,適用要件又是甚麼?
3-7 一生一次跟一生一屋的差別在哪裡?搞不懂的,講師告訴你!
3-8 重購退稅!有這種優惠?我怎麼不知道?稅捐處會主動退稅嗎?該如何適用?
3-9 重購退稅有管制條款?退了稅還有可能要還?甚麼意思?
3-10 甚麼是免徵土地增值稅?甚麼又是不課徵土地增值稅?對納稅義務人權益有何影響?
遺產與贈與稅的租稅規劃
4-1 遺產稅的含意是甚麼?
4-2 從遺產稅的課稅公式找節稅空間
4-3 甚麼是不計入遺產的財產?甚麼又是可以扣除的財產?
4-4 繳了遺產稅像買保險?這如何說起?
4-5 贈與稅的含意與構成要件是甚麼?
4-6 甚麼是不計入贈與總額的財產?甚麼又是視同贈與?
4-7 贈與稅的扣除額該如何主張,才能享有稅務上的優惠?
4-8 贈與稅會發生土地增值稅的追及效果!甚麼意思?對納稅人權益影響很重大!
4-9 實際案例分析與計算
房地合一課徵所得稅的癥結問題
5-1 房地合一是為了處理甚麼問題
5-2 從房地合一課徵所得稅的要件,要注意那些事?
5-3 聽說贈與房地不用課徵房地合一稅!那為何大家都說房地合一稅是重稅呢?只要贈與就免房地合一稅了啊!問題出現在哪裡呢?
5-4 房地合一稅取得成本如何決定?有哪些持有期間費用有節稅效果?
5-5 以持有期間決定稅率,好特殊!那有哪些持有期間規定要注意呢?取得日是甚麼時候?交易日(出售日)又如何決定?
5-6 交易房地的損失可以抵減喔!有這麼好!該如何定義交易損益?
5-7 重購退稅!跟土地增值稅的重購退稅是擇一適用還是可以並用呢?
5-8 案例分析:房地合一稅計算、房地合一稅與遺贈稅、土地增值稅關係解析
5-9 你還不知道的,買大換小,買小換大都可以申請退稅喔!先買後售或事先售後買也是用重購退稅喔!有哪些特殊要件?有沒有管制條款?
課程學習前須知
- 實際授課內容、順序、師資或有調整,依課程現場為準。
加入我們一起學習 臺灣房產與土地贈與!
授課業師
陳重佑|永續會計師事務所執業會計師
畢業於國立雲林科技大學會計系博士,現任永續會計師事務所執業會計師,曾擔任安候建業(KPMG)會計師事務所日本業務組領組、亞太技術交易股份有限公司鑑價經理、國立雲林科技大學價值研究中心執行長、上市櫃公司獨立董事等。擅長財務分析、會計制度設計、管理與稅務、資產估價、工商與商標登記、財務與稅務簽證、財產信託、遺產規畫與遺囑執行等,深具多年扎實的實務經驗。
課程資訊
課程名稱
房產 / 土地如何傳承給小孩?臺灣房產與土地稅務規劃實務班(C1469)
課程各期時間與上課模式
#線上課程
。上課模式:第01期課程的錄製影片(剪輯版5.5小時)
。觀看方式:訂單隔日工作日寄送觀看Email(信內附上影片連結,未收到Email,請務必與我們聯繫)
。觀看時間:依購買天數方案,自「觀看通知Email」寄送日起算第一天。
課程售票
雙人以上團報票:每人新台幣 3,800 元(原價 超優惠 5.3折)
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課前搶先問
土地過戶需要辦理土地所有權讓與登記。過戶人須提出土地所有權狀、過戶證明及相關文件向不動產登記機關辦理登記手續。
房產過戶需辦理不動產權屬讓與登記,過戶人須提出不動產權狀、過戶證明及相關文件向不動產登記機關辦理登記手續。
贈與人在贈與後不得撤回,除非受贈人違反贈與條件或不履行相關義務,須提出舉證申請撤銷贈與。
土地增值稅、贈與稅、契稅。父母贈與子女土地,除契稅外,土地增值稅按一般稅率20%~40%課徵,贈與稅可扣除每人每年244萬元免稅額,如贈與財產價值為2,500萬元以下適用10%稅率,超過2,500萬元至5000萬元者為15%稅率、超過5000萬元皆為20%稅率。
若為父母實際出售土地給子女,除要繳交契稅外,另視房產取得時間長短另繳房地合一稅,惟可利用「一生一次」或「一生一屋」享土地增值稅優惠稅率。
配偶間相互贈與現金或不動產免繳納贈與稅。在牽涉到不動產移轉時尚需考慮土地增值稅,配偶相互贈與土地時,移轉當時得申請不課徵土地增值稅,但於再移轉第三人時,需以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額(而非以贈與當時之現值),課徵土地增值稅。另外由於契稅條例並無配偶間贈與不動產得免徵契稅之規定,配偶相互贈與不動產需繳納契稅。
二親等間自用住宅移轉必須以買賣方式辦理始可申請按自用住宅稅率課徵土地增值稅。