建地如何估價？台北土地坪效與地價評估 實務技巧班

 前言-課程簡介

本章節首先解說估價作業的架構，充分掌握完整課程。

01-01 課程簡介（p.1-p.2）

01-02 業師介紹（p.97-p.100）

業界評估地價的模式（共用）

本章節解析業界的估價模式，掌握業者購地實務作業。唯有依循業者估價模式，才能符合其購地的實務需求。

02-01 引言（p.3-p.5）

02-02 精算：地價=〔總土地成本－他項地款〕÷（1+佣金%+稅費%）÷土地面積（p.6-p.8）

02-03 概估：地價＝每坪房價中的土地成本×土地坪效（p.9-p.10）

02-04 小結（p.11-p.12）

掌握土地坪效（上）：台北市適用法規+土地條件

土地坪效是地價得以倍增的關鍵數據。本章節上段除歸納構成台北土地坪效的三要素之外，並解析①土地是否符合其適用法規的適用條件，而得以取得四項(基準、免計、獎勵與增移)及細項可建面積？②依土地條件得適用的可建額度(%、面積、級距)為何？

03-01 引言（p.13-p.18）

03-02 適用法規：法規依其位階分為中央（全國適用）、地方（在地適用）與都計案（優先適用）三個層級（p.19-p.21）

03-03 可建面積=基準FA+免計FA+獎勵FA+增移FA（p.22）

03-04 基準FA：土地所屬分區的基準容積率有多高？有無得或應調整(≒法定)容積率的規定？基地條件得適用否？（p.23-p.28）

掌握土地坪效（中）：台北市適用法規+土地條件

免計FA是構成土地坪效最複雜的項目。本章節中段除解析購地階段主要的七項免計空間之外，並逐項同步上網套用「土地坪效速算表」或「土地坪效與地價速算彙整表」，速算免計FA。

04-01 引言、騎樓、屋突（p.29-p.34）

04-02 地下室、停車空間（p.35-p.44）

04-03 陽台、梯廳（p.45-p.49）

04-04 機電、小結（p.50-p.53）

掌握土地坪效（下）：台北市適用法規+土地條件

土地依其分區、面積、臨路…等條件，是得否適用允增(=獎勵+增額+容移)FA？與適用上限%的最大分歧。也是影響土地坪效最難掌握的因素。本章節下段解析基地所屬的台北在地允增法規，土地依其條件的適用上限%，並逐項同步上網套用前述兩樣工具表，速算允增FA。

05-01 引言、開空（p.54-p.57）

05-02 都更、危老（p.58-p.61）

05-03 各地專屬、累計上限（p.62-p.63）

05-04 容移、增額容積（p.64-p.68）

05-05 允增摘要、在地法規網址（p.69-p.71）

05-06 彙整摘要、土地坪效速算表（p.72-p.77）

務實評估地價（共用）

上述土地坪效是估價的關鍵前置作業。本章節再進階修正下列四項影響估價的因素，並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」，速算地價。

06-01 引言（p.78）

06-02 修正①房價vs.均價②售坪vs.車位（p.79-p.83）

06-03 修正③銷售坪vs.執照坪④地價=土地成本-非土地款（p.84-p.89）

06-04 小結、結論（p.90-p.94）

06-05 最大可建面積與適用法規對照彙整簡表（p.95-p.96）

 課程學習前須知

實際授課內容、順序、師資或有調整，依實際內容為準。

土地因所屬不同的轄區 ( 六都 )，各有其專屬 ( 如：容移、都更、增額容積、北市開空等 ) 的開發法規。業師依實際教學方式進行內容補充。