建地如何估價？
台南土地坪效與地價評估 實務技巧班
開發建地難度高？台南土地條件大不同，掌握具競爭力的地價，並將推案順銷
建地估價是以建設公司為代表的土地開發業者，在購地階段向地主出地價的核心作業。坊間素以”容積率×坪效係數1.6x或再乘(1+獎勵率) “概估土地坪效，再以”每坪房價中的土地成本×土地坪效 “概估地價。然而，土地坪效因適用法規、土地條件與實設規劃而異，豈是1.6可通吃！估地價更是必須依循業主的購地實務作業，因此，如何精準評估地價，以利購地推案，是建商業者開發土地，尤其是購地階段最核心的作業之一。
確認評估標的適用法規，才能有效依據土地條件，掌握正確的土地坪效
業者於購地估價階段，都先委由建築師依據適用法規，以土地條件求得可售面積與成本建坪。這次，我們將解析台南市的適用法規，據以求得各自專屬的基準+免計+獎勵+增移面積，進而彙整為估價所須的「地面店、樓上住與車位數」可售面積、計入造價的成本建坪。才能更進一步投資效益估算毛利、估地價。
依循業主購地估價作業 ，務實精算地價，妥善運用雲端資源，提升工作效率
掌握上述估價所須的各類可售面積與成本建坪後，再依循開發業主於購地階段的精算模式，同步上網套用業師研發的「土地坪效與地價彙整速算表」，速算總可售金額，進而求得總土地成本。並拆算非土地款後，求得購地實務的地價，作為業主向地主出地價的依據。
課程的三大重點
掌握業界估價模式，導正坊間估價的迷思
概估：
地價＝每售坪房價中的土地成本 × 土地坪效（= 容積率 × 倍數 + 係數 ≠ 容積率 × 1.6）
精算：
土地單價 = （土地成本(S) – 他項地款）÷ （1 + 佣金% + 稅費%）÷ 土地面積
S1 =【Σ（可售面積×單價）÷（1+毛利率%） -（成本建坪×造價）-（總可售金額 × 管銷%）】（毛利相對於總成本）
S2 =【Σ（可售面積×單價）×（1-毛利率%） -（成本建坪×造價）-（總可售金額 × 管銷%）】（毛利相對於總可售）
掌握台南土地坪效三大要素：適用法規、土地條件、實設規劃
土地坪效取決於①適用法規②土地條件③實設規劃三大要素。
可售面積
= 主建物面積 + 附屬建物面積 + 共同使用面積 + 車位面積（建物所有權狀面積）
= 地面店售坪 + 樓上住售坪 + 車位數（銷售契約書面積）
= 總樓地板面積（ΣFA） + 陽台FA（建造執照面積）
= 基準FA + 免計FA + 獎勵FA + 增移FA(適用法規+土地條件+實設規劃面積）
可建強度（=含車位的土地坪效）= 可售面積（=最大可建樓地板面積）÷ 基地面積
務實評估地價，掌握地價影響的四大因素，善用工具，速算彙整求出地價
先導正坊間的迷思，確實掌握土地坪效，再修正
① 房價 vs. 均價：
均價 =【（地面店售坪 × 地面店房價）+（樓上住售坪 × 樓上住房價）】÷（店 + 住）售坪
② 售坪 vs. 車位：
總可售 = 以”坪”計價（房屋）vs. 以＂位＂計價（車位）
③ 銷售坪 vs. 執照坪：
成本建坪=執照坪≠銷售坪
④ 地價 = 土地成本 – 非土地款：
土地款 = 總土地成本 -【他項地款 + （回饋 + 增移）金 + 佣金 + 稅費】
掌握四項影響地價的因素，進階務實評估地價。才能符合業者向地主出地價的需求！
課程大綱
前言-課程簡介
本章節首先解說估價作業的架構，充分掌握完整課程。
01-01 課程簡介（p.1-p.2）
01-02 業師介紹（p.97-p.100）
業界評估地價的模式（共用）
本章節解析業界的估價模式，掌握業者購地實務作業。唯有依循業者估價模式，才能符合其購地的實務需求。
02-01 引言（p.3-p.5）
02-02 精算：地價=〔總土地成本－他項地款〕÷（1+佣金%+稅費%）÷土地面積（p.6-p.8）
02-03 概估：地價＝每坪房價中的土地成本×土地坪效（p.9-p.10）
02-04 小結（p.11-p.12）
掌握土地坪效（上）：台南市適用法規+土地條件
土地坪效是地價得以倍增的關鍵數據。本章節上段除歸納構成台南土地坪效的三要素之外，並解析①土地是否符合其適用法規的適用條件，而得以取得四項(基準、免計、獎勵與增移)及細項可建面積？②依土地條件得適用的可建額度(%、面積、級距)為何？
03-01 引言（p.13-p.18）
03-02 適用法規：法規依其位階分為中央（全國適用）、地方（在地適用）與都計案（優先適用）三個層級（p.19-p.21）
03-03 可建面積=基準FA+免計FA+獎勵FA+增移FA（p.22）
03-04 基準FA：土地所屬分區的基準容積率有多高？有無得或應調整(≒法定)容積率的規定？基地條件得適用否？（p.23-p.28）
掌握土地坪效（中）：台南市適用法規+土地條件
免計FA是構成土地坪效最複雜的項目。本章節中段除解析購地階段主要的七項免計空間之外，並逐項同步上網套用「土地坪效速算表」或「土地坪效與地價速算彙整表」，速算免計FA。
04-01 引言、騎樓、屋突（p.29-p.34）
04-02 地下室、停車空間（p.35-p.44）
04-03 陽台、梯廳（p.45-p.49）
04-04 機電、小結（p.50-p.53）
掌握土地坪效（下）：台南市適用法規+土地條件
土地依其分區、面積、臨路…等條件，是得否適用允增(=獎勵+增額+容移)FA？與適用上限%的最大分歧。也是影響土地坪效最難掌握的因素。本章節下段解析基地所屬的在地允增法規，土地依其條件的適用上限%，並逐項同步上網套用前述兩樣工具表，速算允增FA。
05-01 引言、開空（p.54-p.57）
05-02 都更、危老（p.58-p.61）
05-03 各地專屬、累計上限（p.62-p.63）
05-04 容移、增額容積（p.64-p.68）
05-05 允增摘要、在地法規網址（p.69-p.71）
05-06 彙整摘要、土地坪效速算表（p.72-p.77）
務實評估地價（共用）
上述土地坪效是估價的關鍵前置作業。本章節再進階修正下列四項影響估價的因素，並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」，速算地價。
06-01 引言（p.78）
06-02 修正①房價vs.均價②售坪vs.車位（p.79-p.83）
06-03 修正③銷售坪vs.執照坪④地價=土地成本-非土地款（p.84-p.89）
06-04 小結、結論（p.90-p.94）
06-05 最大可建面積與適用法規對照彙整簡表（p.95-p.96）
課程學習前須知
實際授課內容、順序、師資或有調整，依實際內容為準。
土地因所屬不同的轄區 ( 六都 )，各有其專屬 ( 如：容移、都更、增額容積、北市開空等 ) 的開發法規。業師依實際教學方式進行內容補充。
加入我們一起學習建地如何估價？台中土地坪效與地價評估 實務技巧班！
授課業師
王英欽｜土地開發專業講師/顧問/委員
業師深耕土地開發領域，曾任國泰建設、國營事業審查委員等，累計已有40年以上實務經驗。擔任建商、建築師、估價師、地政士、建經與房屋仲介等六大公會內部培訓講師，並著有《土地開發實務作業手冊》、《建地估價實務作業手冊》等相關著作。
業師部落格
土地開發 / 建地估價部落格 ( 連結 : wyc813.blogspot.com )
課程資訊
課程名稱
建地如何估價？台南土地坪效與地價評估 實務技巧班（C1522）
課程各期時間與上課模式
#隨選方案
。上課模式：線上錄製影片
。觀看方式：2024/10/23 寄送觀看Email（信內附上影片連結，未收到Email，請務必與我們聯繫）
。觀看時間：觀看通知Email寄送隔日為起算第一天，依購買天數，計算觀看起迄日。
課程售票
一般推廣票：每人 4,650 元（原價 7,200 元）
雙人票：每人 3,800 元（原價 超優惠 5.3折）
VIP票券兌換：每人扣 1 張VIP票券 （ VIP申購方案 ）
課前搶先問
本課程適合欲從事建地開發的從業人員與投資者，也提供執行業務時須評估地價的泛房地產同業快速有效的工具。
土地因所屬不同的轄區(六都)，各有其專屬(如：容移、都更、增額容積、北市開空等)的開發法規。不僅造成差異極大的土地坪效，也造就價差極大的地價。
評估地價需要適度的專業背景。業師在本課程，將會詳述條件各異的建地的適用法規，即使非專業背景，跟著老師透過案例解說，你也可以瞭解相關土地條件的計算方式。
坊間常以容積率ⅹ坪效係數1.6x或再乘(1+獎勵率)來概估土地坪效(=一坪地可蓋幾坪屋)；但開發業者則由建築師繪圖實算”最大可建面積(=一塊地可蓋幾坪屋)”。二者差異詳本課程內容。
是的。土地坪效涵蓋基準、免計、獎勵與增移四項可建項目及細項目。的確需要相當的計算。然而本課程已先將各項目、細項的可建面積，簡化為可速算的公式，再依彼此的從屬關係、先後順序彙整為土地坪效速算表。再將此表納入地價速算表中，直接填表及可求得地價。
土地坪效是坊間概估”一坪地可賣幾坪屋?”的慣用詞。作為概估地價的關鍵數據。然而，土地坪效因適用法規、土地條件與實設規劃而異，絕非坊間慣用的容積率ⅹ坪效係數1.6x或再乘(1+獎勵率)。本課程以前半段來導正坊間的這項迷思，再於後半段藉此求得地價。
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