法拍屋,如何買?
法拍屋專業入門實務班
從法拍屋切入房地產的領域
通膨來了怎麼辦?根據統計資料顯示,10年來消費者物價指數提升約8.9%,而房價指數提升約52%。在現金越不保值的時代,大家開始規劃理財投資,購買不動產成為抗通膨的一大方向。法拍屋能不能夠成為你首購的房屋?當然可以!政府根據大環境的條件,在不同階段提出不同的房屋政策,其中法拍屋是債權人為了保障權益,請法院以強制的方式變現,以清償債務,因此法拍屋的價格會根據拍賣次數有所調整,常常以低於市價的價格出售。根據內政部統計,2020年全臺法拍屋移轉量為5,269棟,創下近年來的新高。你準備好踏入法拍屋的市場了嗎?也許你會認為不動產的進入門檻高,法拍屋是否有相關法律的爭議,但隨著資訊透明化,從簡單的拍賣物件開始著手不是不可能。依據執行拍賣主體不同分為法拍屋、金拍屋、銀拍屋,該如何選擇最有利的條件,可是一大難題。
法拍屋怎麼買?瞭解拍賣流程、掌握資金規劃及進場時機
你瞭解標購法拍屋有哪些細節需要注意嗎?法拍屋是由法院執行拍賣的物件,但根據房屋條件不同,並非開標金額最高就代表你獲得擁有該房屋資格,該如何順利從投標、釐清產權狀況、房屋情況、得標到最後順利交屋可是一大學問。當你開始想要投入競標法拍屋時,必須先尋找適合標的物、瞭解拍賣流程、進行資金規劃到熟知點交程序。你真的瞭解合適的進場時機嗎?法拍屋根據規定,在無人投標時,會進行四次拍賣,而每次的拍價都會低於前次,但好的物件不會等到第四標才被注意到,該如何獲得先機,先下手為強呢?
不可忽視的細節,法拍屋的「點交」處理方式
競標法拍屋,竟然會惹禍上身?許多人認為法拍屋本身就是因為問題很多,處理起來麻煩,因此不敢貿然行動。然而,近年來因為交易透明化,資訊流通快速,越來越多人投入法拍屋的市場,礙於對相關流程和規定不夠瞭解,好不容易搶標到的物件,卻因為點交程序延伸更多問題。有鑑於此,天地人學堂特地規劃出此課程,「法拍屋,如何買?法拍屋專業入門實務班」,邀請法拍屋代標公司總經理,業師具備多年法拍經驗,並多次承辦相關代標案件,此課程將帶領學員瞭解競標法拍屋應該要具備的技巧及風險規避,全面剖析法拍屋的七大核心:(1)法拍的概念;(2)法拍屋目前的市場動態及法令;(3)如何挑選物件;(4)進場投標的注意事項;(5)法拍屋如何點交;(6)不點交的法拍屋處理;(7)實例:特殊的法拍屋案件。透過這門課,協助你瞭解目前法拍屋的市場消息、競標流程以及該注意的重點項目。
課程的三大重點
如何查詢法拍屋資訊?掌握最新法拍資訊
想要開始投標法拍屋,不知從何開始嗎?因此特別規劃出此課程,教導學員該透過哪些管道取得法拍屋的相關資訊,並解讀公告中有那些是該注意的風險,以及撰寫標單的技巧說明,如何利用加價來節省房地合一稅(新版)。
標購法拍屋有哪些注意事項?有什麼風險?
法拍屋得標後會進入最後一道點交程序,許多人會在這個階段遇到最多爭議,瞭解點交與不點交間有什麼差別,以及該注意的事項。如果是不點交的物件該如何處理?如何操作才能從中獲得利潤。若是標到凶宅如何處理?而產權不完全的房子,該如何標購及獲利。
法拍屋該不該買?法拍屋的投資報酬率
該如何評估此法拍屋適不適合入手,就必須得清楚法拍屋有哪些成本?因此透過本課程剖析競標法拍屋會有那些費用以及稅費、欠繳管理費該如何處理?專業的競標者會在哪一個拍次進場比較恰當,才能有獲利空間。而碰到高難度的案件該如何處理?
課程大綱
認識法拍屋
許多人聽到法拍,都會聯想到「撿便宜」,但其實不同的法拍類別有不一樣的操作細節。業師在課程中將會從解釋何謂法拍,讓學員瞭解法拍的可能原因,建立起基礎的法拍概念。
- 何謂法拍屋
- 法拍屋、金拍屋、銀拍屋、平價屋的差別
- 法拍公告
- 公告來源
- 內容解讀
- 投標三要件
- 什麼是保證金
- 注意事項
- 被認定為無效票據的情況
- 投標流程
- 什麼是廢標
- 法院對於棄標的處理方式
- 未繳納尾款會怎樣
- 什麼是通訊標
- 五大步驟
- 注意事項
- 投標資格的限制
- 未成年投標
- 法人投標
- 農舍資格
- 繳納尾款
- 代墊款
- 有哪些風險
- 適用法規
- 實際狀況
- 法定空地
法拍屋的稅務操作與市場動態
究竟一年有多少房屋在法拍?業師在課程中將會帶你瞭解目前的法拍市場,以市場的統計數量分析目前的產值,並告訴你最新的法拍法規,讓你建立起法拍屋的基礎成本觀念。
- 額外增值稅
- 計算方式
- 實例說明
- 房地合一稅
- 如何加價?才可以節省「房地合一稅」
- 房地產景氣狀況
- 法拍屋成交量分析
- 市場統計:拍賣件數、拍定率
- 產值:拍賣金額
- 法拍屋拍定件數佔買賣移轉之比例
法令解析
根據曾經發生的真實案例所衍生出的法律條文,在本章節,業師將帶你一一瞭解,如何利用既有法條來捍衛、爭取自己的權益。
- 禁止處分
- 實例說明
- 注意事項
- 強制執行法的修正
- 標到凶宅的特殊狀況
拍賣流程
拍賣流程好繁瑣,一堆名詞解釋都不懂?課程中,業師會拆解拍賣流程,詳細的告訴你每一程序的注意事項,及後續採取的行為,並完整解析第三標、特別標的操作方式。
- 執行流程
- 假扣押
- 假處分
- 取得執行名義,進行強制執行
- 定時間,比價錢
什麼是點交
點交,是法拍屋的一大重點。為什麼有些人即便成功標到物件,最後卻需要付出更多成本?本章節將為你詳細介紹:點交是什麼、什麼是再行點交,以及五種不同的點交方式。
- 如何聲請點交
- 何謂點交
- 再行點交
- 五種點交方式
點交的進行
點交學問大,想要知道點交有哪些細節嗎?課程中,業師將會帶你瞭解點交有哪些流程,如果屋內有遺留物該如何處理,點交文件有哪些以及該怎麼寫,最後以最實際的案例分析,讓你快速掌握點交的核心重點。
- 點交的流程
- 遺留物處理程序
- 認識點交文件
- 案例說明
不點交的操作-1
為什麼會不點交?對於不點交的物件該怎麼辦?業師在課程中,會詳細的為你解說,如何透過正規合法的管道來處理不點交的物件。並提供大量的實際案例說明,讓學員清楚真實發生的狀況為何。
- 起訴點交
- 適用法律:租約說明
- 破解不定期租約
- 訴訟
- 不點交的案例解析
不點交的操作-2
接續著上一個章節,大多數不點交的情況是因為物件本身有租賃狀況。業師將針對「租賃權」詳細的為學員講說,如何排除、排除條件,以及再那些狀況下租賃權是無法被排除的。
- 租賃權排除的依據法條
- 租賃權排除的條件
- 租賃權無法排除的案例
特殊的法拍案件
大家都害怕自己遇到特例,因此,業師安排此章節,詳細的為學員解說各種法拍屋可能會遇到的特殊狀況,並透過實例講解,讓學員更清楚明白真實狀況下該如何應對。
- 只拍賣房子,不拍賣土地
- 持分案例介紹
- 裁定變價分割,卻無法強制執行
- 持分標超高案例
- 土地持分不足
法拍屋的五大心法
買房不是靠運氣,需要有大量的準備工作。業師將在本章節完整解析多年經驗所累積而成的法拍屋五大心法,分別針對看房、標屋、討屋、整屋、賣屋來一一講解,讓你可以掌握最全面的關鍵技巧。
- 看房
- 標屋
- 討屋
- 整屋
- 賣屋
高獲利案件的介紹
有人靠法拍屋賺了很多錢?課程中,業師將會帶你瞭解那些操作可以有較高的獲利報酬。詳細的為學員講解:多戶合拍、自用廠辦,以及特殊案例的真實狀況。
- 多戶合拍
- 自用廠辦
- 特殊案例
法拍屋的七大成本
競標法拍屋的一大重點就是:掌握成本支出,許多人認為底價好低,就進場投標,事後發現要負擔更多成本,得不償失。業師在課程中會帶領學員一一分析法拍屋的七大成本,讓你掌握所需負擔的成本。
- 契稅
- 財產交易所得稅
- 房地合一稅
- 房屋稅
- 地價稅
- 土地增值稅
- 整理費
- 其他費用
課程學習前須知
- 實際授課內容、順序、師資或有調整,依課程現場為準。
- 因響應環保,現場不提供紙杯,請自備環保杯。
加入我們一起學習如何競標法拍屋要領!
授課業師
籃茂山
一零四法拍網 總經理
籃茂山,現任一零四法拍網及透明房訊雜誌社總經理, 從事法拍屋已經30年以上,由法拍屋資訊收集、投資及代標服務,投資+代標,總共拍定超過5000件以上。並受邀到各大媒體節目談論法拍屋相關議題,也受邀於知名平面媒體進行相關報導採訪。
課程資訊
課程名稱
法拍屋,如何買?法拍屋專業入門實務班(C1333)
課程各期時間與上課模式
#線上課程
。上課模式:第14期課程的錄製回放影片(剪輯版10.5小時)
。觀看方式:訂單隔日工作日寄送觀看Email(信內附上影片連結,未收到Email,請務必與我們聯繫)
。觀看時間:依購買天數方案,自「觀看通知Email」寄送日起算第一天。
課程售票
一般推廣票:每人 9,800 元(原價 14,400 元)
雙人以上團報票:每人 7,600 元(原價 超優惠 5.3折)
VIP票券兌換:每人扣 2 張VIP票券 ( VIP申購方案 )
課前搶先發問
競標法拍屋流程:選擇標的-準備保證金-投標-繳尾款-取得移轉證書-申報契稅-取得權狀。其實,競標房屋的流程並不複雜,皆是固定流程,主要是尋找合適的標的物、財務規劃及糾紛排除會遇到突發狀況,隱藏較多的不確定因素。課程中,業師將會帶你從零認識法拍屋。
許多人會擔心法拍屋是不是因為有發生什麼重大案件,但其實房子會被拍賣,通常是因為債務糾紛造成的。主要有以下七種:未繳納銀行房貸、未繳納房屋的其他抵押、民事判決裁定、卡費未繳、積欠管理費、未繳納國家稅金、連帶保證人。想瞭解更多法拍相關原因,歡迎報名課程。
競標人通常最擔心遇到「佔屋」問題,佔有人分為:債務人、其他第三人兩種。若是前者,買受人可請求法院強制執行債務人進行交屋,如遇到拒絕交屋情況時,得請求警察協助;如遇後者情況,又分為查封前或查封後佔有。若是查封前佔有,後續的房屋買賣契約不能停止原先既有的租賃契約,但是未經公證而且期限超過五年或未定期限的不動產租賃契約,則不適用此條件。換言之,後續的房屋買賣契約能停止原先既有的租賃契約。若是查封後佔有,債務人刻意阻撓點交,勾串第三人偽訂租約,該契約依規定為無效契約,買受人可請求法院強制執行債務人進行交屋,如遇到拒絕交屋情況時,得請求警察協助。
不同情況的因應方式不同,最保險的做法就是在競標前就確認物件條件,才不會有後續糾紛。想知道會遇到哪些常見糾紛和預防方法,趕緊報名課程。
可以透過以下三點作為初步判斷標準:(1)物件產權是否清楚;(2)房屋是不是海砂屋、輻射屋、危樓;(3)周遭環境。還有更多文件可以輔助你確認房屋條件,歡迎報名課程,瞭解更多法拍屋的判斷觀念。
在競標法拍屋前,你不可不知的風險有以下狀況:法院不負責瑕疵擔保、無法實際瞭解屋內狀況、不點交房屋處理方式棘手耗時、尾款需要在得標後7日內繳清。
所謂的點交,就是法院在案件拍定後,會安排時間陪同得標者清點交付標到的法拍屋,將物件的「使用權」移交給買受人。
得標後,拍定人取得房屋的「所有權」,但不代表取得「使用權」。註記為點交的物件,法院才會依法點交使用權給拍定人。如果是不點交的物件,取得所有權後,得自行處理後續。
法拍屋最常見的即是產權問題,在投摽前需注意是否有「優先承買權」。當土地被拍賣時:地上權人、典權人或承租人擁有優先承買權;若是房屋被拍賣,擁有優先承買權的則是基地所有權人。想瞭解更多關於法拍屋得標細節,歡迎報名課程。
法院上的停拍理由為以下兩種:
1.為了使強制執行作業延後執行,以保障債務人、債權人、拍定人及利害關係人的權益。
2.要對強制執行上工作的調整。
常見的原因:延緩執行、撤回執行、暫停拍賣。想知道更多原因,立刻報名課程,業師將在課程上詳細解說每個物件的停標理由,避免讓你喪失自己的權益。
投標書:一份約為10-20元。
保證金:底價的2-3成。
尾款:得標後減去保證金剩下的價金,需要在得標後7日內一次繳清給法院。
契稅:物件的權利移轉時,需要繳納的稅金,繳納完畢才可以辦理過戶。
地政:得標後,辦理過戶時,需要繳納代書費及地政規費等相關費用。
得標後,須於7日內一次繳清剩餘款項,若是身邊沒有即時可以使用的資金時,可以向銀行申請法拍屋代墊款貸款。但每間金融機構的利率條件皆不同,需要根據你的財務規劃,選擇最合適的方案。
對於沒有購屋經驗的新手而言,法拍屋的不確定性相對高,可以選擇較有保障的銀拍屋。而不同拍賣類別的要點是什麼,歡迎報名課程,課程中業師會帶你瞭解更多法拍細節、觀念重點。